Istisna’a pour construction en Algérie : bâtir avec un contrat conforme à la charia

L’Istisna’a : un contrat de commande, pas un prêt

L’Istisna’a est une vente portant sur un ouvrage qui n’existe pas encore. Le client, appelé moustasni’, commande un bien précis ; le fabricant ou bâtisseur, le sani’, s’engage à le livrer conforme à un cahier des charges, pour un prix arrêté dès la signature. Appliqué au bâtiment, ce schéma permet de financer une maison, un immeuble ou un local professionnel pendant qu’il sort de terre, sans qu’une somme d’argent ne soit prêtée contre intérêt.

Le montage à deux contrats utilisé par les banques

Une banque ne construit pas elle-même. Elle signe donc deux Istisna’a successives. Dans la première, elle s’engage envers le client à lui livrer l’ouvrage à un prix incluant sa marge, payable à terme. Dans la seconde, dite Istisna’a parallèle, elle commande les mêmes travaux à une entreprise de construction qualifiée et la règle au fur et à mesure de l’avancement. La différence entre les deux prix constitue la rémunération de l’établissement, et c’est lui qui supporte, vis-à-vis du client, le risque de non-conformité ou de retard.

Ce qui doit être figé dès le départ

Pour que l’Istisna’a construction soit valable, l’objet doit être décrit sans ambiguïté : surface, nombre de niveaux, matériaux, plans annexés, délai de livraison et lieu. Le prix ne peut plus être renégocié ensuite, sauf modification de la commande acceptée par écrit. Cette rigidité protège l’acheteur contre l’envolée des coûts de chantier, mais elle impose un projet mûr avant la signature.

Istisna’a, Salam, Mourabaha : bien les distinguer

Les trois contrats sont des ventes, mais ils ne servent pas les mêmes besoins.

La souplesse de paiement est l’atout principal de l’Istisna’a : contrairement au Salam agricole, il n’exige pas le versement du prix entier au départ. Et contrairement à la Mourabaha, il ne suppose pas que la banque achète un bien terminé.

Comment l’Istisna’a s’applique dans les banques algériennes

Le règlement 2020-02 de la Banque d’Algérie cite l’Istisna’a parmi les opérations de finance islamique que les banques et établissements financiers peuvent proposer, aux côtés de la Mourabaha, de l’Ijara, du Salam, de la Moucharaka et de la Moudaraba. Chaque produit doit obtenir le certificat de conformité de l’autorité charaïque nationale, puis être validé par le comité de surveillance charaïque interne de la banque avant sa commercialisation.

Une offre surtout tournée vers les promoteurs et les entreprises

Dans la pratique, ce contrat est davantage utilisé pour des programmes immobiliers, des bâtiments industriels ou des équipements fabriqués sur commande que pour l’autoconstruction d’un particulier. Beaucoup de guichets islamiques proposent aux ménages une Mourabaha ou une Ijara pour l’achat d’un logement achevé. Il faut donc demander explicitement à l’agence si un financement de construction sous forme d’Istisna’a est commercialisé, pour quel public et dans quelles wilayas. Les banques islamiques en Algérie et les fenêtres des banques publiques n’ont pas toutes la même gamme.

Le rôle de l’entreprise de réalisation

Comme la banque contracte elle-même avec le constructeur, elle exige généralement une entreprise inscrite au registre du commerce et disposant d’un certificat de qualification et de classification professionnelle adapté à l’ampleur des travaux. Un maçon payé de la main à la main ne peut pas être partie au contrat parallèle.

Le dossier d’un financement Istisna’a pour construire

Pièces sur le terrain et le projet

• acte de propriété publié ou livret foncier établissant que le terrain appartient au demandeur ;
• permis de construire en cours de validité et plans visés ;
• devis quantitatif et estimatif détaillé établi par l’entreprise ou un bureau d’études ;
• planning d’exécution par phase (terrassement, gros œuvre, corps d’état secondaires, finitions).

Pièces sur le client

• carte nationale d’identité biométrique du commanditaire et, s’il est marié, fiche familiale d’état civil ;
• justificatif de domicile sous forme de certificat de résidence délivré par l’APC ;
• preuves de revenus : attestation de l’employeur et fiches de paie, ou bilans et attestations fiscales pour un indépendant ;
• relevés bancaires montrant la régularité des revenus.

Un terrain en indivision ou sans titre définitif est l’obstacle le plus fréquent : la banque doit pouvoir livrer l’ouvrage sur un sol dont la situation juridique est claire, et souvent y prendre une garantie.

Déroulement d’un chantier financé, étape par étape

1. Étude du projet : la banque examine plans, devis et capacité de paiement, puis fait éventuellement expertiser le terrain.
2. Signature des deux contrats : prix de vente au client, échéancier, délai de livraison ; puis commande à l’entreprise.
3. Versement de l’apport éventuel par le client, selon les conditions du produit.
4. Décaissements par situation de travaux : la banque règle l’entreprise sur présentation d’attestations d’avancement, souvent après visite d’un expert.
5. Réception de l’ouvrage avec procès-verbal, puis livraison au client.
6. Remboursement du prix convenu selon l’échéancier, qui peut commencer pendant ou après le chantier selon le contrat.

Exemple illustratif de prix d’Istisna’a

Supposons une maison dont l’entreprise facture la réalisation 7 200 000 DA à la banque. Celle-ci la revend au client 8 640 000 DA, soit une marge totale de 1 440 000 DA fixée une fois pour toutes. Réglé sur 15 ans, c’est-à-dire 180 mois, le prix donne une échéance de 48 000 DA par mois (8 640 000 ÷ 180). Ces montants sont fictifs : la marge réelle, la durée et l’apport dépendent exclusivement de l’offre de la banque.

Coûts, risques et erreurs à éviter

Ce que le prix ne couvre pas toujours

Le prix d’Istisna’a porte sur l’ouvrage décrit. Les frais de notaire, l’enregistrement, la publication foncière, l’assurance du bien (souvent en takaful) et les raccordements aux réseaux peuvent rester à la charge du client. Les travaux ajoutés en cours de route, comme un étage supplémentaire, nécessitent un avenant et un nouveau prix.

Assurances et garanties pendant le chantier

Tant que l’ouvrage n’est pas livré, la banque porte le risque de construction vis-à-vis du client. Elle exige donc de l’entreprise une assurance couvrant les dommages au chantier et, à la réception, la garantie décennale qui protège contre les défauts touchant la solidité du bâtiment. Côté client, l’établissement prend généralement une sûreté sur le terrain et sur l’ouvrage à venir, par exemple une hypothèque inscrite à la conservation foncière, afin de sécuriser le paiement du prix à terme. Une couverture décès-invalidité, souvent proposée en takaful, garantit que la famille ne restera pas redevable du solde en cas de malheur. Ces protections ont un coût qu’il faut intégrer au budget global, au même titre que les frais de notaire.

Les pièges courants

• Signer sur la base d’un devis sommaire : les postes oubliés deviennent des dépenses personnelles.
• Sous-estimer les délais administratifs, notamment pour un permis modificatif.
• Confondre l’Istisna’a avec une simple avance travaux : si la banque ne s’engage pas à livrer l’ouvrage, il ne s’agit pas de ce contrat.
• Ne pas lire la clause sur les pénalités de retard du constructeur et sur la façon dont elles profitent au client.

Les alternatives

Si aucune offre n’est disponible près de chez vous, le crédit construction maison conventionnel, débloqué par tranches, reste la solution la plus répandue. Les membres de la diaspora trouveront un parcours dédié dans la page sur le crédit construction pour immigré algérien. Pour un logement déjà achevé, la Mourabaha ou l’Ijara décrites dans notre guide du prêt immobilier islamique sont plus simples à mettre en place.

Questions fréquentes